Hypotheekadvies kosten? Transparantie? Wat moet u ermee?

Sinds 2010 moet de tussenpersoon laten zien wat hij verdient op een hypotheek. Maar wat moet u met die informatie?

Wie naar een hypotheekadviseur gaat, krijgt sinds kort, vlak voor hij het contract tekent, een papiertje voor zijn neus waarop staat hoeveel geld de adviseur krijgt voor het afsluiten van de hypotheek van de bank. "Eindelijk provisie transparantie," juichte de Consumentenbond in een persbericht.

Verwijzingen uit de krant

• Provisie, uurtarief of vaste prijs?
• Is bij de bank niet goedkoper?
• Nazorg, kost dat ook geld?

Maar zaten mensen wel zo te wachten op die transparantie? „Ik hoor dat consumenten nauwelijks reageren, als ze inzicht krijgen in de kosten,’’ zegt Nico Stolwijk van de Vereniging Eigen Huis. „De focus van consument ligt op de maandlasten,’’ zegt Leslie Hogeveen van adviesketen De Hypotheker.

En waarom zou u zich niet gewoon concentreren op de laagste maandlasten? Wat moet u met dat stuk papier met een bedrag er op?

Preventieve werking
Belangrijkste voordeel is de preventieve werking die er vanuit gaat. Een bank kan geen slechte producten meer verkopen door de tussenpersoon hoge provisie toe te stoppen. Want de klant kan dat nu onmiddellijk zien. Helaas vallen op dit gebied beruchtste producten, zoals woonlastenverzekeringen, voorlopig nog buiten de regels

Om duidelijk te maken wat een te hoge provisie is, heeft de Vereniging Eigen Huis een ’provisiecheck’ op zijn website gezet. Voor elke soort hypotheek staat de gemiddelde provisie aangegeven, een percentage van de hypotheeksom. Staat op uw offerte een veel hoger percentage? Dan wordt u een hypotheek aangeboden, waar de adviseur goed aan verdient, maar misschien met hoge kosten voor de klant, of ongunstige voorwaarden. Tijd om de adviseur indringend aan te kijken, of voor een 'second opinion'.

Nieuwe onderhandelingsruimte
Maar ook van een niet-excessieve provisie valt soms wat af te praten. Dat zal zich bijvoorbeeld voordoen bij hoge hypotheken. Omdat de provisie een percentage van de hypotheeksom is, valt die op een hypotheek van vier ton twee keer zo hoog uit die op een hypotheek van twee ton. Maar een hypotheek van vier ton is niet per se meer werk, al kan dat wel het geval zijn.

Een vuistregel voor een redelijke prijs voor het gedane werk is als volgt. De provisie is gesplitst in een provisie ineens en een provisie die over de looptijd wordt uitgesmeerd. De provisie ineens is bedoeld voor advies bij afsluiten. Vraag hoeveel uur de adviseur daarin steekt. Een gemiddeld advies kost 20 tot 25 uur werk. Tussenpersonen die een uurtarief rekenen, vragen daar vaak zo’n 100 à 120 euro voor. Een provisie ineens biedt dus mogelijkheden om te onderhandelen, wellicht een deel terug te krijgen, of te terug storten in het spaardeel van de hypotheek.

De provisie die wordt doorbetaald is bedoeld voor de ’nazorg’. Het is veel moeilijker hier richtlijnen voor te geven. Een uur werk per jaar (maal het uurtarief) lijkt redelijk, maar meer is ook te verantwoorden. Vraag de adviseur duidelijk uit te leggen wat wil doen aan nazorg en wat dat moet kosten.

Een beveiliging tegen corruptie en nieuwe onderhandelingsruimte: ziedaar de mogelijkheden van de nieuwe transparantie. Het is overigens nog wel theorie: of alles in de praktijk zo werkt, gaat de komende jaren blijken.
Trend naar betaling door de klant

Maar er gaat meer veranderen. Tegelijk met de nieuwe transparantie regels is ook bepaald dat steeds minder provisie meteen mag worden uitbetaald aan de adviseur. De rest wordt over de minimaal 10 jaar uitgesmeerd. Om die reden wordt het aantrekkelijker voor adviseurs om zich niet uit provisies, maar door de klant te laten betalen. Dan hebben ze hun geld gelijk.

Dit leidt de komende jaren tot explosie aan nieuwe betaalmodellen. De klant kan per uur betalen, of een vast bedrag. Sommige adviseurs bieden de keuze tussen provisie of tarief, anderen slechts een van beide opties. Vaak wordt de provisie die de adviseur krijgt van de bank deels of geheel uitbetaald aan de klant, wat de adviesnota kan compenseren. Maar sinds kort zijn er ook hypotheken, waar helemaal geen provisie meer bij zit.

Per uur, vast bedrag, provisie?
Er zijn ruwweg twee mogelijkheden: de klant betaalt, of de bank betaalt. Of iets daar tussenin.

Als de bank betaalt, gaat dat met provisie. Als de klant betaalt, dan betaalt hij een uurtarief, of een vast bedrag. De provisie die de bank dan nog betaalt, wordt meestal teruggeven aan de klant. Dat heet 'retourprovisie'. De provisie kan ook deels worden teruggegeven, waarmee de klant en bank de lasten dragen.

Adviseurs met een vast tarief zijn inmiddels te vinden via vergelijkingssites als
www. provisieoverzicht.nl .

“Op zo’n website kan je niet zien wat iemand doet voor dat geld of hoe deskundig hij is,” zegt Nico Stolwijk van Eigen Huis.

Een grote keten die de mogelijkheid aanbiedt voor uurtarief is de Hypotheekshop. Klanten krijgen bij aanvang van het advies de keuze tussen provisie of uurtarief. De meeste klanten kiezen voor uurtarief, beweert directeur Ron Bavelaar. “Omdat ze dan de kans maken om minder te betalen.”

Is de retourprovisie hoger dan de rekening, dan betekent dat namelijk geld terug. Andersom kan natuurlijk ook, maar veel kantoren bieden van te voren aan om de rekening nooit de retourprovisie te laten ontstijgen. Leslie Hogeveen van De Hypotheker, vindt het systeem van retourprovisie een beetje vreemd. "Het wordt gunstiger voor de klant om voor hoge provisies te kiezen,” zegt hij.

Het gedoe met retourprovisies is afgelopen met ‘netto producten’, die door steeds meer banken wordt aangeboden: een hypotheek waar helemaal geen provisie meer in zit voor de adviseur. In ruil daarvoor hoeft de klant soms geen afsluitprovisie te betalen, minder spaar- of verzekeringspremie, of krijgt hij een iets lagere rente. Daar tegenover staat dat de advies rekening zelf betaald moet worden, want er is geen retourprovisie. Soms pakt het toch goedkoper uit. De adviesnota kan eventueel meegefinancierd worden.

Wat is het beste tarief?
Lange tijd werd over uurtarief gezegd dat het de beste garantie op onafhankelijk advies bood: geen geld meer voor de tussenpersoon van de kant van de banken. Dat lijkt nu echter ondervangen: door transparantie kan de klant het zien wanneer een de bank de tussenpersoon ‘omkoopt’ met hoge provisie.

Er resteren nadelen aan het uurtarief. Zo kan een klant niet meer shoppen: is er eenmaal een paar uur betaald gewerkt door de adviseur, dan kan hij niet meer vrijblijvend verder kijken. Het eerste kennismakingsgesprek is overigens bij de meeste adviseurs gratis.

Een tweede punt kan zijn, dat een adviseur gestimuleerd wordt om wat extra ‘uurtjes te schrijven’ die misschien niet strikt nodig zijn. Of de klant gaat juist op de klok kijken: “Zoals in de begintijd van het mobieltje,” zegt Leslie Hogeveen van de Hypotheker, een organisatie die geen uurtarief biedt. “Een gesprek van een euro per minuut, dat maak je zo kort mogelijk.” Een euro per minuut, waarschijnlijk meer, is wel zo ongeveer het uurtarief van een adviseur!

Een vast tarief kent de problemen van het uren schrijven niet. Bij een vast tarief lijkt de adviseur echter juist weer gebaat bij het afraffelen van het advies. Bovendien, kunt u net

Rechtstreeks naar de bank?

Sommige hypotheken bevatten geen kosten, als vergoeding voor de tussenpersoon. Zo'n hypotheek heet een ‘netto’ product, en is goedkoper.
Je zou zeggen, dat een hypotheek die rechtstreeks bij de bank vandaan komt, per definitie ‘netto’ is.

Dat is echter niet zo. Bij netto producten vervalt bijvoorbeeld vaak de afsluitprovisie, die gebruikt voor de beloning van de tussenpersoon. Maar wie bij een bank een hypotheek afsluit, blijft die provisie doorgaans gewoon betalen.

Adviesketens kunnen vaak ook een lagere rente bedingen, omdat ze groot inkopen, dan een klant die een bankvestiging komt binnenwaaien.

Tot slot: wie bij een bank afsluit, krijgt natuurlijk altijd een hypotheek van die bank. Al is de rente bij andere bank of verzekeraar misschien wel lager.

De grote vrees is van tussenpersonen dat mensen gaan denken dat banken goedkoper zijn. Daarom moeten banken in juli ook ‘kosten verklaringen’ gaan verstrekken, waarin staat dat ze ook kosten maken voor verkoop en advies.

Nazorg: moet je daar ook voor betalen?

Na afsluiting van de hypotheek, zijn de kosten niet voorbij. De provisies de adviseurs krijgen van de verzekeraars en banken, zijn ook bedoeld voor ‘onderhoud’. Om die reden wordt een deel verplicht later uitgekeerd.

Bij de systemen met retourprovisie, houd de adviseur dat doorlopende deel vaak toch zelf, om onderhoud te betalen. Bij een hypotheek zonder provisie, of een hypotheek waarbij alle provisie retour gegeven wordt, moet de klant per maand gaan betalen: een bedrag per maand, vaak in de orde van een tientje of twee.

Wat daarvoor wordt gedaan? Adviseurs geven dingen aan als ‘het in de gaten houden van wetswijzingen’, het ‘begeleiden van rentewijzingen’ of het afwikkelen van een eventueel overlijden.’ Het beleid kan enigszins wisselen: informeer goed wat u krijgt voor zo’n abonnement.





















Gepubliceerd: 10 april 2009
Bron:www.geldenrecht.nl
Tekst: Maarten van Wijk
Illustratie: Intellitune